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广州市不动产登记办法
一、广州关于不动产登记的首部地方性法规——《广州市不动产登记办法》（下称《登记办法》）将于今年3月1日起正式实施，2月9日，市规划和自然资源局对《登记办法》的亮点和新变化进行了解读。
亮点一：
建立不动产统一登记平台，各部门信息共享
《广州市不动产登记办法》的一大亮点是对标国际一流营商环境评价体系，优化登记程序，固化全市各项改革措施，如建立全市统一的不动产登记平台、推行全流程网上办理、实行“一窗受理、集成办理”、跨市通办、容缺受理制度、压缩登记时限以及推广电子证书等。
《登记办法》固化了我市营商环境改革各项便民举措。建立不动产统一登记平台，市、区不动产登记机构办理业务，标准、时限等统一。同时加强与相关部门间的协作，对交易、税收、登记等实行一窗办理，推行不动产登记+民生服务，不断提升不动产登记效率与便利度，让数据多跑动，群众少跑路。另一方面，充分发挥“互联网+”的趋势，开展跨城办理业务。
按照国家、省、市关于优化营商环境的各项规定，不动产登记机构应当加大与各部门之间的互通信息共享，精简申请材料，提高便民利民服务能力。另一方面，通过政务信息共享机制，不动产登记机构可以向有关部门提供不动产登记有关信息，为相关部门履行职责提供数据支撑，提高我市政务服务监管和服务效能。因此，《登记办法》明确：不动产登记机构和住房城乡建设、农业农村、林业园林、税务、公安、市场监督管理、民政、教育、司法行政、城市管理综合执法、财政、国有资产监督管理、政务服务数据管理等部门，应当根据履行职责需要，依托本市政务信息共享平台,实时互通共享登记信息、审批信息、交易信息等。
亮点二：
明确电子不动产权属证书或登记证明的效力
《登记办法》对不动产登记申请材料作出一般性规定，明确要求不动产登记机构应当公开提供申请材料目录和示范文本等，为申请人提供指引；并明确对于可通过政务信息共享获取或核验的材料以及在登记机构备存的申请材料，不得要求申请人重复提交，进一步提升不动产登记便利度。此外，申请人申请不动产登记，应当按照规定提交相应登记类别与事项的申请材料，并对材料的真实性负责。
广州已大力推行不动产登记电子证照试点，2021年1月1日开始实施的《广州市优化营商环境条例》已明确规定“在工程建设领域、开办企业、不动产登记、获得电力等领域加快推广电子证照的应用”，为做好立法衔接，总结试点经验，《登记办法》规定电子介质的不动产权属证书、登记证明与纸质介质的具有同等的法律效力。
营利法人间转让存量非住宅程序，是营商环境评价的重要指标。为方便企业办事，广州此类登记业务已实现“一个环节、全城网办、即日办结”，当事人网上申请、在线核缴税费，不动产登记机构网上办理，实现“零跑动”。《登记办法》将此项改革措施予以固化，为构建长期稳定的营商环境提供有力保障。
不动产登记便利度不断提升
亮点三：
地下空间可办理不动产登记
市规划和自然资源局有关负责人表示，《登记办法》的另一个亮点是落实《中华人民共和国民法典》，保护合法财产权益，规定了空间分层登记制度，明确地上、地表和地下分层登记，创新空间权属界限的确定方式；同时细化规定了居住权等新类型物权登记程序及申请材料，为促进市场融资明确了抵押不动产转移登记及营利法人的教育、医疗、养老等性质的不动产抵押登记。
《中华人民共和国民法典》第三百四十五条明确规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。”而实务中，随着城市立体空间的开发，土地的利用方式从平面扩大至立体，权属界限也从传统的二维地表界线扩大至三维空间界限。如在市政道路、绿地下对地下空间进行二次开发利用，空中连廊建筑物等，均需要对地上、地下的建设用地使用权进行登记，以三维信息确立权属界限。《登记办法》对此进行了明确：单建地下空间建设项目，可以单独办理建设用地使用权和建筑物、构筑物所有权首次登记。和地表建筑一并建设的结建地下空间建设项目，应当与其地表部分一并办理建设用地使用权和建筑物、构筑物所有权首次登记；地表部分已经办理不动产首次登记的，地下部分可以单独申请办理首次登记。地下建筑物、构筑物所有权首次登记按照房屋所有权登记有关规定办理。
亮点四：
明确居住权登记细则
《中华人民共和国民法典》新设立了居住权制度，规定了“设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”而目前相关法律、行政法规等均未出台配套的居住权登记规则。《登记办法》在前期对外征求公众意见阶段，居住权登记内容引起了社会的广泛关注。实务中，亦出现诸多居住权登记咨询或需求案件。为及时落实《中华人民共和国民法典》规定，为实务登记提供法律依据，《登记办法》规定了居住权首次登记、变更登记以及注销登记，同时区分了以合同方式设立居住权与遗嘱方式设立居住权的不同申请登记主体：以合同方式设立居住权的，当事人双方应当持不动产权属证书、居住权合同等办理居住权首次登记；以遗嘱方式设立居住权的，当事人应当持生效遗嘱、遗嘱人死亡证明等材料申请办理居住权首次登记。
亮点五：
教育、医疗、养老等不动产可抵押登记
为落实《中华人民共和国民法典》第四百零六条“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产”的规定，并按照自然资源部的统一要求，《登记办法》规定在办理抵押权首次登记或抵押预告登记时，在不动产登记簿记载当事人关于转让抵押不动产的约定情况，即有无禁止或者限制抵押不动产转让的约定。对于因不动产自然状况或者权利人姓名、名称发生变化，以及抵押权人和抵押人关于转让不动产没有约定的，抵押人办理不动产变更登记及转移登记不涉及抵押权人的利益，故抵押人可自行申请办理，同时，按照《中华人民共和国民法典》的规定，不动产变更情况及转移情况，抵押人应当及时自行通知抵押权人。
《中华人民共和国民法典》明确规定了学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施不得抵押。《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》明确“登记为营利法人的学校、幼儿园、医疗机构、养老机构等提供担保，当事人以其不具有担保资格为由主张担保合同无效的，人民法院不予支持”。近年来，国家鼓励民营资本进入教育、医疗、养老领域，促进社会资源的合理利用，允许营利性养老机构将以有偿方式取得的土地、设施等资产进行抵押融资。因此，在落实《中华人民共和国民法典》的基础上，《登记办法》明确营利法人的教育、医疗、养老土地、房屋等不动产，可依法办理抵押登记。
二、居住权该如何登记？
本次《办法》明确：
设立居住权的，当事人双方应当持不动产权属证书、居住权合同等材料申请办理居住权首次登记。
居住权期限发生变化的，当事人应当申请办理居住权变更登记。
居住权消灭或居住权人放弃权利的，当事人应当及时申请办理居住权注销登记。
其次，解决海域使用权登记难题。《办法》明确规定了海域与陆域登记的分界线，并针对海陆转换涉及的不动产登记问题，明确规定围填海造地等导致海域灭失的办理海域使用权注销登记和国有土地使用权首次登记；挖陆成海等导致土地灭失的，办理土地权利注销登记和海域使用权首次登记。
其三，解决地役权登记的难题。根据《民法典》规定，地役权设立并不限于土地，也可能是建筑物、构筑物等。为贯彻执行《民法典》规定，《办法》细化规定了地役权适用情形。其中提出充电桩地役权登记的规定，着力于解决充电桩用地权属矛盾问题，符合国家加快新能源汽车推广应用发展战略要求。
实现不动产权利在地上、地下、地表的登记
《办法》还对标营商环境评价体系，助力不动产登记便利度改革。规定了不动产交易、登记、缴税实现一窗办理、一个环节办理等内容，推动不动产登记时间、环节的简化；明确了不动产登记资料与地籍信息的全数字化及更新、查询条件，要求实现土地登记及地籍测绘的全覆盖，充分保障不动产登记领域的市场透明度及土地管理的质量；对网上办理机制、电子证照的效力及应用作出明确规定，同时设立了容缺受理机制，要求登记机构探索实现智能审批、跨城办理等模式，明确非住宅类不动产登记信息查询范围，为不动产登记便利度改革提供全面的法律依据。
同时创新空间确权登记模式，实现不动产权利在地上、地下、地表的登记。传统地籍以地表权利为核心，在权利登记形式上以二维为基础，不能把同一宗地上的分属于不同权利主体的地上、地表和地下权利很好地表现出来。为精准解决地下建构筑物所有权边界，以及国有建设用地使用权分层设立的权属界限问题，《办法》明确地下空间建设项目，可以单独办理建设用地使用权和建筑物、构筑物所有权首次登记。建设用地使用权在地上、地表或者地下分层设立的，可以通过三维空间信息确定权属界限。这规定将不动产登记从平面二维向立体三维升级，全面构建国土空间开发保护制度。
广东：年底前各市城区实现“互联网＋不动产登记”
不到90分钟就拿到了不动产权证书，还能同步办理供电、供水、天然气等事项。最近，肇庆市民黄敏健在办理二手房交易登记时惊喜地发现，借助“不动产登记＋民生服务”，房产过户也能方便快捷搞定。
不动产交易、缴税、登记“一窗受理”，建设不动产登记信息平台，上线“粤省事”政务服务小程序……记者从省有关部门获悉，依托“数字政府”建设和“政务云”大数据资源，我省不动产登记改革驶上“快车道”——去年底，广东基本实现一般登记5个工作日内、抵押登记3个工作日内办结，提前实现国务院关于压缩办理时长的工作目标。
小小一本产权证书，关乎房产等重要财产的产权归属，登记业务办事体验也直接影响着企业、群众在广东生活、创业的幸福感、获得感。同时，不动产登记还是实体经济投资项目落地过程的关键一环，提升不动产登记的办结速度与服务质量，对优化我省营商环境、加快推动相关领域投资具有关键作用。
“有了‘一窗受理’，在一个窗口就能办好登记、缴税，不少业务可当天办结，大大压缩企业办事成本。”恒大韶关某项目负责人李先生说。
对标一流，我省不动产登记改革不断“自我加码”——通过信息化手段和登记流程优化，到2020年底前，我省将争取实现一般登记3个工作日内、抵押登记1个工作日内办结。
办结速度加快，服务水平也在同步提升。2018年底，全省不动产登记信息查询服务全面上线“粤省事”小程序，登记信息随时随地可查询。今年初，广东启动了不动产权证书和登记证明电子证照签发工作，截至目前累计签发电子证照1900多万本，群众办事可用电子证照代替复印件。
“不动产登记+金融服务”是我省不动产登记改革的另一大亮点。借助全省1075个银行网点开设的便民服务窗口，办事企业和群众只需跑一次即可完成抵押合同签订和抵押登记申请，此举还为缩短银行放款时间创造了条件。
“全面提速，是依托‘数字政府’建设，破除部门壁垒，推进信息互通共享的结果。”省自然资源厅相关负责人介绍，全省各级登记机构已通过信息平台实现业务系统办理，平台信息数量和质量指标在全国名列前茅。通过省政务信息共享服务平台，不动产登记信息还为住建、税务、民政等多部门提供实时信息共享，累计已提供查询共享服务近400万次。
该负责人介绍，我省还将建立全省统一的“互联网+不动产登记”综合服务平台，确保今年底前所有地级以上市城区范围、明年底前所有县（市、区）全面实现“互联网+不动产登记”，推动实现24小时“不打烊”。
来源：南方日报
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一线城市主城区限购放松 广州黄埔区出台优惠政策
楼市迎来大消息：继上海放宽临港工业区、深圳放宽深汕合作区限购之后，广州12月20日对外宣布，将部分放松黄埔区的限购，这将是北京、上海、广州、深圳四个一线城市中，首个限购“松绑”的主城区。
《通知》显示，经区认定的在黄埔区连续工作半年以上的各类人才，可不受户籍限制，在黄埔区范围内购买1套商品住房。除各类人才外，在黄埔区工作，持有广州市人才绿卡或经区认定的杰出人才、优秀人才、精英人才、名校(园)长、名教师、优秀医学专家、黄埔工匠，其父母、配偶父母、成年子女均可在黄埔区范围内购买1套商品住房。
此前，国家统计局公布11月70个大中城市商品住宅价格情况，广州新房价格环比下降0.50%，跌幅进前十。广州已经相继放松南沙、花都两个郊区的限购。
广州三辖区部分放松限购
12月20日，广州市黄埔区住房和城乡建设局、广州开发区建设和交通局下发《关于完善人才住房政策的通知》，为进一步优化营商环境，促进经济高质量发展，加快推进产业和人才聚集，着力解决人才关心的购房问题，完善了人才住房政策，具体包括三个方面的内容：
一、经区认定的在黄埔区连续工作半年以上的各类人才，可不受户籍限制，在黄埔区范围内购买1套商品住房。
二、在黄埔区工作，持有广州市人才绿卡或经区认定的杰出人才、优秀人才、精英人才、名校(园)长、名教师、优秀医学专家、黄埔工匠，其父母、配偶父母、成年子女均可在黄埔区范围内购买1套商品住房。
三、港澳居民在黄埔区范围内、在中新广州知识城工作的新加坡居民在中新广州知识城范围内购买商品住房享受与广州市户籍居民同等待遇。
黄埔区已经是近期广州第三个部分放松限购政策的辖区，也是第一放松限购政策的主城区，在此之前，广州市南沙区和花都区相继出台相关政策。
南沙区是广州第一个出台规定部分放松限购政策的辖区，12月13日南沙区下发《关于进一步便利人才及港澳居民购买商品房的通知》，具体规定包括认定持有广州市人才绿卡、广州南沙人才卡A卡和B卡等的高端人才，可在南沙区范围内享受广州市户籍居民购买商品房同等待遇；港澳居民在南沙区范围内购买商品房享受与广州市户籍居民同等待遇等。
随后，花都区人力资源和社会保障局12月17日也发布了《广州市花都区人才绿卡申领指南(修订版)》，亦在限购政策上有所松动，对社保、学历、人才等方面开放制约。
此外，据广州日报报道，广州市不动产登记中心证实，从12月16日起，港澳人士在广州各区购房，无需再提供学习、工作、居住证明，仅需提供港澳身份证和通行证，并满足内地无房的条件，即可购买且只能购买一套住宅。
人才购房优惠政策频出
全国经济第一大省广东近期频出人才购房政策。
11月，中山和佛山两地出台相关政策。中山市《关于对我市高层次人才、紧缺适用人才及全日制研究生购买首套自住住房实行贷款优惠政策征求意见的通知》规定，符合条件的人才两人公积金最高可贷160万元。
佛山市《关于进一步完善人才住房政策的补充通知》规定，在佛山市工作、具有本科及以上学历或中级工及以上职业资格的人才，首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制。
事实上，不仅是广东，中证君不完全统计，今年全国范围内已经有超过百地发布人才购房政策，从购房资格、公积金提取以及社保年限方面对人才进行了一定的政策倾斜。值得注意的是，10月以来，人才优惠购房的政策逐步蔓延至海南三亚市、江苏南京市六合区、上海市临港新区以及四川成都市天府新区等区域，这些地区楼市都曾领涨当地，在目前房地产调控不松动的当下，前述多个城市的调整引起公众关注。
存在局部阶段性窗口机会
对于部分城市完善人才购房政策，保利投顾研究院在接受中证君采访时指出，早前上海、南京、成都等都有类似的政策，近期广州新规有利于区域市场稳定，对房企而言存在局部的阶段性窗口机会。
房地产信息综合服务商克而瑞表示，可以预见的是，稳定将是下一阶段房地产调控政策主基调，继续坚持“房住不炒”的定位，落实一城一策、因城施策的长效调控机制，夯实城市政府主体责任，切实把稳地价、稳房价、稳预期的目标落到实处。
限购、限价、限售、限签等“四限”政策仍是地方调控重要抓手，各城市可以根据房地产市场实际情况，及时调整未来政策走向。
克而瑞预计2020年人才新政将继续发力，更多二线以及强三线城市将继续调降人才落户门槛，逐步放开人才购房限制性措施，“四限”调控局部放松。不过，房地产整体政策环境将持续偏紧，“四限”调控注定将贯穿更长的时间周期，进一步落实房地产长效管理机制。